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法官提示:购买“学区房”如何避免房内学籍被占用

  原标题:法官提示:购买“学区房”如何避免房内学籍被占用

  据中国之声《新闻纵横》报道。对于普通家庭而言,房屋买卖是一件大事,对于购房人来说,不仅希望能够顺利实现产权过户的目的,还希望购买到的房屋不存在他人的户口登记。而实践中,由于房屋买卖合同履行的时间较长,且涉及到诸多当事人之间的配合义务,因此,如果对房屋的情况缺乏了解、合同条款又约定不明的话,很容易因为户口迁移的问题产生纠纷。

  北京三中院19日发布,2015年至2017年,该院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件,不仅涉及普通房屋,也涉及学区房;不仅涉及出卖人家庭的户口,还涉及到案外人的户口。

  消费者该如何避免此类纠纷的发生?

  生活中,不少家长为了子女上学不惜花重金购买比普通房屋价格高很多的学区房,法院审理的案件中,学区房买卖引发的纠纷不在少数。典型案例显示,2015年,赵某出资880万元购买李某一处144平的学区房,约定如果李某未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出,应当向赵某支付房屋总价款10%的违约金。

  三中院民一庭法官史智军接受中国之声记者采访时介绍:“赵某买房屋的时候就明确的告诉了李某,她买这个房屋就是为了子女上学使用,而这个房屋也是学区房。但是随后当他把这个房屋买了之后,发现这个房屋上存在赵某的家属户口,因为这个户口的存在,导致买受人赵某他的子女就无法使用这个户口相对应的这个学期指标。”

  法院判决李某依照合同约定支付违约金。史智军说:“法院最终裁判的违约金的标准就基本上遵照当时的约定,我们换一句话来说,就是这个违约金相对来说就比较高,为什么呢?因为这种情形的出现,某种程度上就导致了买受人照顾他买卖合同的一个重要的目的无法实现了。同时,李某明知当时赵某购买这个房屋的目的是为了子女上学,依然没有及时将户口迁出,所以他主观违约的恶意也比较明显。”

  法官孙京提示:“户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围,不同区域存在一定的差异性,建议买受人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策,如果购买的房屋为学区房,还可以向教育部门核实学籍使用情况,以确保购买房屋后子女可以顺利的入学。”

  涉及学区房的房屋买卖合同,有时虽然已经进入诉讼程序,但学区房指标并未被占用,购买人该怎么做呢?法官建议:“对于买受人要求继续履行合同的,为了防止出卖人恶意使用学籍,可以探索在诉讼过程中及时申请行为保全,禁止出卖人使用涉案房屋,及该房屋对应户口的学籍。”

  对于房屋上有案外人户口的情况如何处理?

  典型案例显示,2017年3月,闫某依合同以459万元的价格将涉诉房屋出售给康某,约定在房屋所有权转移之日起30日内迁出户口,否则支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,按日支付全部已付款万分之五的违约金。当年6月,办理完过户后康某却发现,闫某一家三口的户口迁出了,但房屋上还有三名案外人户口,于是起诉。

  史智军告诉中国之声记者:“闫某的理由是说,那我出卖给你的房屋上面没有我的户口,也没有我家人的户口,所以他认为这是他不构成违约责任的一个基础,但最终我们法院裁判的时候,依然认为闫某构成了违约责任,重要的依据呢是依据合同法所规定的一个合同相对性的基本原理,也就是说合同发生在康某和闫某之间,那么闫某你在签订房屋买卖合同的时候,有义务去审查这个房屋上是不是存在其他的户口,既然你在合同当中约定了你负有将户口迁出的义务,随后如果没有迁出的话,那就是违反了合同的约定,闫某应当向康某承担违约责任。”

  为什么在此类纠纷中,法院强调违约金的支付问题?

  史智军:“它涉及到公安机关对于户口管理的行政职能,就是户口是不是能迁出以及签到哪有公安机关行政管理的因素在里边,所以法院大多不会就户口迁出这个事项进行判决,而更多是以违约金的形式和损失的形式,来制约这个出卖人,你主动去找公安机关把户口迁出去。”

  法官提示买卖双方要注意的问题。

  孙京表示:“在交易的各个环节中,买卖双方都应当注意保留相关的文件及证据,比如房屋买卖合同,房款转账的记录,短信聊天的记录等,要保留沟通的证据,尤其要注意收集因对方违约给己方造成损失的证据。”

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